北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某玲向本院提出訴訟請求：1、請求判令周某強將位于北京市海淀區一號房屋（以下簡稱一號房屋）過戶到我名下；2、本案訴訟費由兩被告承擔。

事實與理由：周某強與我為兄妹關系，現我所居住的一號房屋為我于2005年3月購買，當時是用周某強的名義買下，產權人寫的是周某強，現我要求將該房屋產權過戶到我名下。故訴至法院。

被告辯稱

周某強、秦某麗辯稱，不同意對方訴訟請求。一號房屋由我們所有，是我們的夫妻共同財產。該房屋由我方與房產公司簽訂購房合同，我方與周某玲之間不存在借名買房的關系。

本院查明

周某強及周某玲系兄妹關系。

2005年1月19日，周某強與北京F公司（以下簡稱F公司）就購買一號房屋簽訂商品房買賣合同及相關附件，約定購房款為1347756元，首付款為407756元，貸款94萬元。兩被告持有該份合同原件。

2005年1月28日，周某強及其配偶秦某麗與銀行、F公司簽訂個人購房按揭貸款借款合同，約定貸款94萬元購買一號房屋。周某玲持有該份合同原件。

周某玲稱其以周某強名義購買一號房屋，其為實際購房人。

對于購房過程、款項支付、居住情況等，雙方作出如下陳述：

周某玲稱，當初買房是要開公司用，后來看到一號房屋適合辦公可以注冊公司，但因周某玲工作不穩定，審批貸款很麻煩，所以找到周某強，以周某強的名義買房，合同由周某強保存，貸款的時候需要提供周某強名下當時已有的房屋信息，該房屋是周某強和秦某麗兩個人的，所以貸款合同也是兩個人簽字。周某玲稱，交首付款的時候因為手里沒有那么多現金，其就用了支票和一部分現金由周某強辦理，都是以其配偶趙某軍的北京G公司（以下簡稱G公司）名義匯款的，之后是趙某軍公司的員工不定期向周某強的賬號中轉賬還貸，后來趙某軍通過網上轉賬的方式給周某強轉賬還貸，2018年10月底之后，因為周某強把剩余貸款都還完了，周某強將賬戶注銷就無法轉賬了，所以就沒有再還貸款。

周某玲稱，其還為一號房屋支付了物業費、電費等費用，周某強雖為該房屋交納了2018年的物業費，但是抱有目的才交的。周某玲稱，2005年一號房屋交付后其就搬進去了，經營G公司，現在是經營北京中天明昊財務顧問有限公司，并注冊在一號房屋，使用過程中產生的各項費用都是其在負擔。周某玲稱，周某強在貸款批下來之后簽署聲明書，該聲明書起草后由周某強看過確認后簽字。周某玲就其主張提交聲明書、銀行對賬單、票據、入住交費明細表、入住繳納費用一覽表、工商登記信息、物業水電燃氣費用票據等證據佐證。

周某強稱其是做建設工程項目的，周某玲配偶趙某軍從2001年開始負責給周某強做股東的北京K公司（以下簡稱K公司）記賬，辦理各種事務，所以K公司的各種公章文件等都在趙某軍手中保管，K公司要買一號房屋，在買房之前，周某強將K公司的50萬元支票給了趙某軍，周某強看好房屋之后打電話給趙某軍讓其交房款，當時付款的時候沒有注意到付款公司實際上是趙某軍的公司，直到出現糾紛才發現趙某軍用其自己公司的名義支付了首付款，之后K公司想把房屋出租，以租養貸，趙某軍表示要承租該房屋用作其公司的經營。周某強稱，2012年，K公司的股東李某向周某強主張一號房屋增值部分，周某強就每月轉給李某1萬元，直到2015年，周某強當時認為一號房屋一直是趙某軍在用，所以周某強和趙某軍協商由趙某軍繼續向李某支付房屋增值部分，支付到總額100萬元的時候就把這個房屋給趙某軍，趙某軍起草了這個聲明書讓周某強簽字，將時間倒簽到2005年，而趙某軍只支付了8萬元就不再支付了。

周某強稱，除了聲明書之外沒有其他的委托手續可以印證周某玲的主張，產權證是2016年辦下來的，這么多年周某玲也沒有要求過戶，實際上聲明書就是倉促之下的產物，是對方起草的，即便聲明書是真實的也缺少了秦某麗的簽字，所以聲明書是無效的。

秦某麗稱用K公司的錢支付首付款40萬余元買了一號房屋，給了趙某軍50萬元的支票，房屋買賣和貸款的所有手續都是秦某麗和周某強辦理的，因為兩被告所有的工程款都在趙某軍處，所以月供也是趙某軍用兩被告的錢打進周某強的賬戶中還貸。后來因為有個項目賠錢需要賣房，秦某麗說要賣一號房屋，趙某軍說有個聲明書，秦某麗因為此次訴訟才知道趙某軍手里有聲明書，秦某麗稱以為是親戚關系所以趙某軍一直用一號房屋，周某強沒有和其說過要把房屋給趙某軍夫婦，其問周某強時，周某強說趙某軍給到100萬元就把這個房屋給趙某軍，但是趙某軍只給了8萬元，秦某麗稱當時就和周某強說不同意。

兩被告稱，2005年1月買房，讓趙某軍轉租，但是租不出去，后來就由趙某軍自己用，其也沒有收取租金，兩被告公司的賬和工商管理都是趙某軍和沙某負責，物業燃氣等房屋使用過程中產生的費用都是兩被告公司支出的，即便是趙某軍公司支付的，也是用兩被告公司的錢支付的，即使趙某軍給周某強轉錢也是用周某強的錢轉給周某強用于還貸。兩被告稱，2016年時想用一號房屋辦理貸款，就將一號房屋的相關材料放在該房屋中，所以有些文件原件在周某玲處。2018年10月底，其將貸款一次性結清了，2016年的房產證在銀行，后來其從銀行處把該房產證拿出來，之后，其想和周某玲商量用其公司的名義辦理貸款，但是周某玲沒有同意，其把2016年的房產證落在周某玲處了，被周某玲拿走了，后來趙某軍不還房本，所以就補辦了一個新的。兩被告就其主張提交微信、合同、銀行流水等證據佐證。

對于雙方之間的經濟往來，周某玲稱，不存在周某強所述趙某軍負責管理周某強工程款的情況，趙某軍的公司和周某強的公司沒有合作的關系，也沒有替周某強管理過工程款。之后，周某玲又稱，趙某軍幫助周某強領取過工程款，當時就是周某強需要找個有時間且信任的人，就找了趙某軍，趙某軍就負責把支票領取之后再按照周某強給趙某軍的分配方案分配給其他公司，在支票額度過大的情況下，趙某軍幫忙把支票換成小額的支票再分給其他供應商，趙某軍沒有收取過傭金，但是有時候周某強會給趙某軍公司一些工程照明的項目，趙某軍不替周某強管賬，就是有時候代為領取工程款，也沒有用周某強的錢支付房款。

對于向李某轉賬支付8萬元一事，周某玲稱，因當時周某強手里沒有錢，就向其借錢，其借給他8萬元，后來其也沒錢了，就沒有再借錢給周某強，雖然轉賬附言中寫明房貸，但是周某強還李某的房屋貸款，和一號房屋無關，轉賬的金額與每月還貸金額對不上，轉賬是1萬元，每月還貸是6700元，關于這8萬元曾另訴過，后來撤訴了。

聲明書寫明：聲明內容：關于一號房屋是我妹妹周某玲的財產；聲明原因：我妹妹周某玲于2005年3月購買一號房屋，無法全額付清房款，需辦理銀行按揭購房貸款，由于我妹妹周某玲不符合按揭購房貸款的條件，經與我們夫妻協商同意，周某玲委托我周某強辦理按揭購房貸款，我與北京銀行簽訂了購房貸款按揭合同，并辦理房屋產權證及房屋其他相關權證，周某玲按月歸還房屋貸款；特此聲明：關于購買一號房屋及以后歸還購房貸款與我無關。在落款的聲明人處有周某強簽字，落款時間為2005年3月20日。周某強認可落款處為其簽字，但稱簽署時間并非2005年，而是2015年底簽署，屬于倒簽，一號房屋屬于其與秦某麗的夫妻共同財產，但其中并無秦某麗簽字，聲明書是無效的，雙方之間不存在借名買房行為。秦某麗對此表示不知情。周某玲稱聲明書真實有效，不存在倒簽的情況。

周某玲及其配偶稱其是北京戶口，名下無房，有購房資格。

一號房屋產權現登記在周某強名下。

裁判結果

周某強于本判決生效后20日內將位于北京市海淀區一號房屋產權過戶至周某玲名下。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點在于周某玲與周某強之間是否存在借名買房的法律關系，認定雙方是否存在借名買房的法律關系應從合同約定、房屋的出資、房屋的占有使用、房屋相關材料的持有以及對于借名購房有無合理解釋等方面進行審查。

首先，周某強與周某玲系兄妹關系，雙方為親屬關系，存在一定的信任基礎，在這種情況下，對于周某玲所述借周某強之名購房，房屋登記于周某強名下的主張，應進一步探究是否存在借名買房的事實。

其次，周某強曾為周某玲書寫聲明書，其中明確寫明，一號房屋是周某玲的財產，周某玲于2005年3月購買一號房屋，無法全額付清房款，需辦理銀行按揭購房貸款，由于周某玲不符合按揭購房貸款的條件，經與周某強夫妻協商同意，周某玲委托周某強辦理按揭購房貸款，簽訂購房貸款按揭合同，并辦理房屋產權證及房屋其他相關權證，周某玲按月歸還房屋貸款，關于購買一號房屋及以后歸還購房貸款均與周某強無關，周某強在落款處簽字并寫明時間為2005年3月20日。周某強稱該聲明書為倒簽，但并未就此提交證據證明，法院對此不予采信。根據聲明書內容可知，周某玲系借周某強之名購買一號房屋，周某強經與其配偶商量同意周某玲借其名購房，并為周某玲辦理按揭貸款手續及房屋產權證，由周某玲按月償還貸款。法院認為，聲明書系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方應按約定內容履行，該聲明書應系雙方對于借名買房法律關系的約定，法院對此予以確認。

再次，對于周某強所稱聲明書中并無其配偶秦某麗的簽名，且秦某麗也明確表示不知情一節，法院認為，聲明書中明確寫明周某玲與其夫妻協商同意借名買房，且根據聲明書中關于辦理按揭貸款手續的約定，以及周某強、秦某麗共同簽署按揭貸款借款合同的行為，法院有理由相信秦某麗對于周某玲借名買房一事知情并同意。

最后，根據周某玲提交的證據可知，其確持有一號房屋的部分購房材料，并存在實際使用一號房屋，并由其或相關公司支付房屋首付款，并向周某強賬戶轉賬償還房屋貸款，并為一號房屋支付物業水電燃氣費用的事實。雖然兩被告提出周某玲持有相關房屋材料，是其將部分房屋材料放在一號房屋中，但并未就此主張提交證據證明，法院對此無法采信；兩被告提出雙方存在管理工程款及賬目的經濟往來，周某玲支付的款項均為周某強公司的工程款，但即使雙方存在經濟往來，但因錢款并非特定物，亦無法證明周某玲支付的款項來源于周某強公司的工程款，故對兩被告該項主張，法院無法采信；兩被告提出的周某玲一方向李某轉賬支付8萬元一事，周某玲稱系雙方存在借款關系，并就此產生糾紛，但該情況亦無法推翻雙方之間借名買房事實。

綜上所述，法院認為，周某玲與周某強存在借名買房的約定，雙方并按此進行履行，周某玲實際占有使用房屋，并為該房屋支付房款及相關費用，雖然秦某麗并未在聲明書中簽字，且兩被告已為一號房屋結清了后續貸款，并辦理了新的房產證，但根據本案的實際情況，上述事實并不影響借名買房法律關系的成立及有效性，周某玲具備購房資格，周某強應將一號房屋產權過戶至周某玲名下。